●税額計算のもとになる不動産の価格
不動産の価格は、固定資産税評価額で、市町村役場・都税事務所で発行する固定資産評価証明書に記載されています。
この、固定資産税評価額は、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税などは不動産の価格に乗じて出しますが、このときの不動産の価格となります。
●所有権移転登記
新築や増築などの表示登記は義務ですが、土地や家の購入、贈与を受けたときも含めた、その効果を第3者に主張するための所有権移転登記は任意です。
登記はその土地や家屋の所在地の法務局で行います。
●登録免許税
登録免許税は、登記するときに課税されるものです。
固定資産税評価額に税率をかけて算出します。
税率は登記の種類により異なります。
●不動産取得税
これは、不動産の取得の事実に課税される税金なので、登記を省略してもかかります。
しかし、相続取得、借地権取得には課税されません。
不動産取得税額の計算は、不動産の価格に４％を掛けたものです。
このときの不動産の価格は、固定資産税評価額です。
●特例軽減措置
・住宅の軽減
住宅取得については、一定の要件のもとに、建物の固定資産税評価額から1200万を控除した金額に税率を乗じることになります。
建物の評価額は一般に購入価格の5割前後ですから、課税外となるケースが多いようです。
・宅地の軽減
土地取得の前1年以内か翌3年以内に一定の住宅を取得（中古住宅は1年以内）したときは、下記のいづれか多いほうの金額が税額から控除されます。
・45000円
・土地の１㎡あたりの価格ｘ住宅の床面積の2倍（２００㎡限度）ｘ３％
・不動産にかかる税金の種類
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●固定資産税
毎年1月1日に、固定資産課税台帳に登録されている所有者に課税される市町村税です。
年の中途で所有権の移動があっても、納税義務は1月1日の所有者です。
計算式は、固定資産課税標準額ｘ１，４％－軽減率、となります。
●年計画税
都市計画法の市街化区域内で、固定資産税の一部のように課税されています。
また、住宅用地等については、固定資産税とは別に軽減措置・負担調整措置がとられてます。
また、新築減免制度があります。
●所得税と住民税
不動産所得となるものは、地代、家賃、更新料、礼金、名義書換料、保証金、等があります。
不動産所得の金額には、住民税と所得税がかかります。計算式は総収入金額から必要経費を引いたものが不動産所得金額になります。
不動産所得は事業的規模かどうかで収入、経費が異なります。
●事業税
不動産の貸付や駐車場の提供をしてるとき、一定の基準に該当すれば、個人事業税が課税されます。
計算式は、（総収入金額ー必要経費ー繰越控除等の額ー事業主控除）ｘ税率、となります。
●譲渡所得の計算
不動産を譲渡したときに生じる譲渡所得には、他の所得とは分離して所得税と住民税が課せられます。
所有期間が、譲渡したときの1月1日で5年を超えるときは分離長期譲渡所得、以下のときは短期です。
計算式は、譲渡収入金額ー（取得費＋譲渡費用）－特別控除額、となります。
●居住用財産譲渡の軽減特例
居住用財産を譲渡したときの譲渡所得は、3000万の特別控除があります。さらに所有期間が10年を超えていれば、特別控除後の残りの部分には１０％（6000万以下部分）と１５％（6000万超部分）の2段階の税率が適用されてます。
●居住用財産の買換え特例
所有期間10年超えの居住用家屋とその敷地で、居住期間が譲渡日現在で10年以上のものを譲渡し、
一定期間内に居住用財産を取得して住居にしたときは、その取得に要した金額の範囲内で譲渡はないものとされます。
この特例は、譲渡対価2億円超えや譲渡先が夫婦親子などの場合は適用外となります。また、3000万の特別控除などの他の特例とは重複適用できません。
買換え資産には、床面積や敷地面積等、適用要件があります。
●事業用部分の買換え特例
個人が居住用以外に事業にも兼用している不動産については、その事業兼用部分には事業用資産の買換え特例が使えます。
●不動産譲渡所得は損益通算ができない
土地建物等の譲渡所得、譲渡損失は、他の所得との損益通算はできず、損失の繰越控除もありません。できるのは、同一年の土地建物等の譲渡所得内部の通算だけです。
ただし、居住用財産の譲渡に伴う損失については、一定の要件のもとに損益通算・繰越控除を認めるという例外もあります。
●居住用財産の譲渡で赤字のときの還付
居住用財産の譲渡などで3000万の控除がありますが、この控除により税額がなくなっても確定申告の義務はあります。しかし、控除するまでもなくそれ以前に赤字であれば納付税額は無いですし、確定申告も不要ですが、これを逆に確定申告することで税金が還付されます。
●居住用財産の赤字の要件
下記の居住用資産の譲渡による赤字は、他の所得との損益通算および控除未済損失額の3年間での繰り越し控除ができます。
・ローンを組んでマイホームの買換えをしたときに発生する損失
・住宅ローンが残っているマイホームの譲渡による損失でオーバーローンの部分。
この繰越控除を行うには、一定の要件に合致する必要があります。
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